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增长放缓或助房地产软着陆

2012年04月16日00:25
来源:中国证券网·上海证券报 作者:李丽丽
  在中国经济增长的构成要素中,投资一直占很高比例,经济对投资的依赖性较高。初步测算,去年我国GDP增长9.2%,其中,投资的贡献率达54.2%,而在投资中,房地产开发投资占比达20.44%。粗略计算,房地产开发投资对GDP的拉动作用达到11%。而在2010年前,房地产开发投资占固定资产投资的比重(2007-2010年)一直在16%以上。

  房地产业对国民经济的影响如此重要。因此作为产业结构调整与转型的重头戏——房产调控可谓任重道远,过程艰巨。

  对此,有分析人士称,按照地方政府对于土地财政需求和中央政府对于经济增速需求的双向分析,地方政府无法承受超过20%的房地产价格下滑,宏观经济难以承受超过25%的房地产价格回落。房地产价格大幅波动对各方都不利,房产调控的着力点应放在“软着陆”上,而不是简单的让价格大幅下降。

  温总理在今年两会答记者问时表示,房价远未回到合理位置。就我看来,“回归”不是一蹴而就,回归的周期更非短暂。通过放缓经济增长(调至7.5%),一来可以缓解房价相对过热的内在经济压力(如通胀、产业链中部分行业如钢铁等的产能过剩),消化房产调控对经济增长造成的诸多负面影响;二来可以配合以更成熟精细化的房产调控政策(如确保刚性需求、扩大房产税征收范围),使房地产业调控到位、房价合理回归的目标逐步实现,从而实现房地产业的软着陆,避免重蹈欧美、日本等国在此问题上的覆辙。

  简言之,即放缓一定的经济增长以换取房产调控目标更平稳的实现。由此,我们看到,社会各方正逐步呈现出接受经济增速放缓的事实,不再一味追求高增长而延误经济转型和结构调整。

  其实,对于任何国家和地区而言,几十年的高增长并非常态。“九五”、“十五”和“十一五”期间,我国经济年均增速分别为8.6%、9.8%和11.2%,持续的高增长让中国承受了高风险的代价:形成了中国特有的“过度工业化、过度投资驱动、过度出口依赖、过度粗放增长”的模式,资源消耗透支、经济结构失衡等问题并发,严重威胁到可持续发展的上限。

  今年,我国的经济增长目标调低至7.5%,主要目的就是寻求经济高质量的增长、实现可持续发展,对房地产行业而言就是要助其“软着陆”。

  当然,房地产要实现“软着陆”并非易事。所谓软着陆,指房地产业要经历渐进式调整的过程,这种渐进式的调整不是简单的价格回归,而是让房地产业朝着合理的发展体制演进。软着陆的表象是房价的平稳调整,实质是消除房产市场长期发展形成的顽疾,使之健康有序。

  具体而言,房地产市场的软着陆有三个基本目标:第一,价格合理回落,视各地房地产市场的情况,市场参与各方对价格回落的程度有基本合理的共识;第二,交易量和投资量能从持续萎缩转为较快地企稳,并得到恢复;第三,改变传统、单一市场化的房地产格局,在调整中逐步确立“双轨制”。

  要实现上述房地产行业软着陆的目标,笔者认为,要坚持一个原则,即,弱化房产的投资属性,强化消费属性。具体要加强下列三方面。

  其一,扩大房产税征收范围。一是增加房产税试点城市,除目前开征的重庆、上海外,将试点范围扩大至前期房价涨幅过快的其他城市。二是扩大房产税的征收实体,不仅局限于目前对新购房的征收,还要扩大至存量房,以增加市场供应,但要防止房产税向下游租客转嫁的情况出现。

  其二,支持消费性需求尤其是刚性需求的恢复。如目前已有的全国性政策:支持首套房贷、普通商品房开发贷等,地方政府还可因地制宜,将房产需求中的消费需求从限购群体中遴选出来,如婚房购置、改善性需求(卖旧房买新房),并给予信贷优惠支持。

  其三,扩大保障房的覆盖范围,降低保障房的准入门槛。目前地方政府在保障房的建设中之所以热情度和积极性不高,很大程度上受制于资金瓶颈,建议放开思维,将保障房作为长期资产运营。同时,降低保障房准入门槛,应保尽保,将处于政策边缘的“夹心层”囊括进来。

  综上,房地产行业调控应抓住经济增长放缓的有利时机,坚持平稳调整、软着陆的政策取向,在发展中解决问题,让房地产交易量逐步恢复,让价格合理地调整,还中国房地产市场健康有序的产业发展环境。这样也将逐步扭转经济增长动力结构中长期依靠投资和外需拉动、内需偏弱的格局,使经济向可持续发展迈进。

  (作者单位:交通银行发展研究部)

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